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楼市调控日趋严厉 为何公众仍看涨房价

编辑:深圳欣德金属材料有限公司   字号:
摘要:楼市调控日趋严厉 为何公众仍看涨房价
九月、十月,是楼市的传统旺季,素有“金九银十”之称。而今年的楼市,却被网友戏称为“铁九铜十”。根据搜房网的调查数据,今年9月,全国100个城市住宅平均价格为8877元/平方米,与8月相比下降0.03%,为去年9月以来的首次下降。“十一”黄金周期间,各大城市楼市成交量也依然惨淡。

随着各地政府限购、限价政策的出台,明年房价会怎样变化,成为社会关注的焦点。近日,中国青年报社会调查中心通过民意中国网和搜狐新闻中心对4271人进行的在线调查显示,47.2%的人认为明年自己所在城市的房价会继续上涨。

受访者中,“70后”占40.2%,“60后”和“80后”各占23.7%。直辖市、省会城市、地级市、县级市(县城)公众所占比例分别为20.1%、19.4%、32.8%、26.1%;月收入2001~4000元者占41.4%,4001~6000元者占19.4%,6000元以上者占21.9%。

52.1%的人认为开发商暴利时代仍未结束

调查显示,对于所在城市明年的房价,47.2%的人预计“上涨”,27.9%的人估计会“下降”。

而本报社会调查中心2009年6月进行的调查显示,35.9%的人估计所在城市房价会上涨。这两次的调查结果表明,尽管两年来房地产市场的调控越来越严厉,但预计房价上涨的公众比例反而升高,升幅为11.3%。

尽管一些城市楼盘量价齐跌现象时有发生,但在公众看来,目前仍是房地产开发商的暴利时代。调查显示,24.1%的人认为“房地产开发商的暴利时代已经过去”,52.1%的人不同意这种说法。

“房价没有降,怎么能说开发商的暴利时代已经结束了呢?”中国社科院金融研究所研究员易宪容认为,房价仍然处于增长阶段,只不过涨幅变小了。随着市场供求关系的变化,房价在长期内一定会理性回归,但“铁九铜十”说明不了问题。

清华大学经济学研究所副教授王勇认为,对房价走势的预期,需将一线城市与二三线城市分开来看,北京、上海等一线城市的房价有回落趋势,而省会城市、地级市甚至经济比较发达的县级市,房价则会持续上涨。

王勇认为,房价走势受两种因素影响,一是城市化进程,二是大城市老龄化问题。目前,北京这样的大城市扩展空间有限,难以吸纳更多的外来人口,“大城市”的发展路径可能会被“城镇化”进程所取代,二三线城市将以较快的速度发展,投资潜力上升,房价也会继续上涨。而大城市的老龄化问题,意味着年轻人在人口中所占比例减少,住房需求也会相应减少。

持币待购族上升了7.1%

对于是否希望房价继续上涨这一问题,调查中84.8%的人表示“不希望房价涨”(其中55.3%的人有房,29.5%的人无房),13.2%的人希望房价继续涨。与上述两年前所做调查相比,希望房价涨和不希望涨的比例均没有明显变化。

太原市的高先生是位“80后”,他10月4日结婚了。半年前,在父母帮助下,他交了10多万元首付款买了一套总价近40万元的房子。太原市近期出台了限购政策,但高先生认为其对房价影响不大,明年太原的房价还会继续上涨。

太原市一家医院的潘女士,也认为明年房价还会继续涨。最近,她家买了第二套房子。她表示,新买的房子主要是为女儿准备的,这几年房价一直涨,趁现在还有能力赶紧再买一套,以免将来更贵。

近期一些城市的房价微调,已对很多购房者造成明显影响。调查显示,“家里需要买房,但还是观望一两年再说”的人占40.9%;“会买,家里需要房子”的人占14.2%;而“家里不需要房子,但会买来投资”的人占10.6%;“有房住了,不再买”的人占34.3%。

与本报社会调查中心去年4月的调查相比,潜在购房者(会买,家里需要房子)下降了3.6个百分点,持币待购族(需要买房但要观望)上升了7.1个百分点,而投资者(家里不需要房子但会买来投资)下降了4.8个百分点。

前不久,北京市“70后”市民张先生把一套160多平方米的房子卖掉了,售价170多万元。张先生卖房子主要有两个原因,一是感觉北京的房价已经达到一定高度,继续上涨的可能性不大;另一个原因是为了孩子上学租了一套三居室。

张先生说,一般人买房都是买涨不买跌。他属于需要住房的人,但短期内他没有买房打算。他给记者算了一笔账,目前银行一年期定期存款利率为3.5%,170万元存款年终利息收入为59500元,而他租住的三居室每月租金为3000元,一年下来是36000元,租房住反而能存下2万多元。而如果将资金全部用于购房,一旦房价下跌,自己就会受损,还要承受还贷压力,生活质量必然下降。

“铁九铜十”是楼市调控显效,还是刚性需求已获满足

对于楼市“铁九铜十”现象,67.4%的人认为根源在于“中国的房地产市场本身就是泡沫,必然破裂”;41.4%的人认为原因是“政府的楼市调控政策初见成效”;另有24.5%的人选择“一线城市的高速城市化进程终结,房地产业面临发展瓶颈”。

据北京房地产交易管理网数据,北京9月上旬签约成交量为1459套,而库存住房却已达到11万套,按此计算,需要25个月才能消化完现有库存。

对于房地产开发商手中的大量库存,73.8%的人认为原因在于“房价畸高,消费者无力购买”。此外,37.2%的人认为这是“国家宏观调控的一个结果”,26.7%的人认为与“消费者持币待购”有关。

限购、限价等行政调控,已成为不少地方政府调控楼市的主要手段。调查显示,44.1%的人表示自己所在地的政府已出台了类似的调控政策。

北京算得上是调控最严厉的城市之一。按北京市规定,自今年8月起,开发商在申领预售许可证前,必须与住建委签署“不涨价承诺书”,如果开发商违背承诺,将受到罚款甚至吊销预售许可证的严厉处罚。对于这种行政调控手段,公众是如何看待的呢?

此次调查显示,认为此举非常有效的人占2.4%,认为“有一定效果”的占36.3%,两者合计占38.7%。而认为此举对房地产市场调控“无效”的占48.6%。其余12.7%的人表示“说不好”。

王勇认为,供需关系是导致“铁九铜十”的主要原因。从供给方面讲,北京房价前段时间一直在高位运行,吸引了开发商加快推盘速度,不断扩大住房供给。而楼市需求可分为自住需求和投资需求。“过去买房者中有40%是外地人,在目前的限购政策下,不管他们是要自住买房还是投资买房,都需要在北京纳税满5年。而有条件买房的北京户籍家庭又有多少呢?”

北京万科副总经理肖劲9月13日表示,根据万科公司在北京的调查,仅有3%的北京户籍家庭有资格、有能力、有意愿买房,折合约为20万户家庭。

尽管社会各界对这一调查数据有质疑和争论,但迄今为止,还没有权威调查数据公布更真实、更客观的信息。王勇认为,在这种背景下,市场供给大于需求,成交量自然会降下来。

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